Оценка коммерческой недвижимости

Внимание! С 01.04.2018 года оценку могут проводить только специалисты, которые имеют квалификационные аттестаты. Вот такой, такой или такой и таких в штате компании должно быть, как минимум, два. Как у нас :-)

Оценка коммерческой недвижимости – это процедура, связанная с определением рыночной стоимости объектов.

Вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов:

• Офисная
• Торговая
• Производственно-складская

Оценка необходима в первую очередь:

• Для получения кредита под залог в банке
• Взноса в уставный капитал предприятия
• При подготовке к сделке купли-продажи и при сдаче объекта в аренду

Как показывает практика, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, хотят определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование.

Независимая оценка коммерческой недвижимости, как правило, включает в себя несколько этапов.

ПЕРВЫЙ ЭТАП:  Переговоры участников сделки и заключение договора об оценке. Заключению договора обычно предшествуют переговоры с целью определения условий заказа. Переговоры важны как для исполнителя, так и для заказчика, потому что помогают понять проблемные места и задачи проекта, который представляет взаимный интерес, и принять совместное решение.

ВТОРОЙ ЭТАП: Предоставление заказчиком документов, необходимых для оценки. Эти документы обычно направляются в офис оценщика после заключения договора. 

Перечень документов, который следует предоставить для оценки коммерческой недвижимости, следующий:

1. Правоустанавливающие документы на здание (помещение) - свидетельство о государственной регистрации права
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок - свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды
3. Документы БТИ:

• технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а)
• экспликация (форма БТИ №22)
• поэтажный план

4. Бухгалтерская информация:

• справка о величине балансовой стоимости объекта оценки
• справка о величине остаточной стоимости объекта оценки
• информация об эксплуатационных расходах - расходы на страхование объекта оценки
• коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация и т.д.)
• фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.)
• расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются)

Здесь представлен полный список документов, но на практике перечень может быть сокращен. Точный список документов будет определен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и переговоров с заказчиком.

ТРЕТИЙ ЭТАП: Выезд оценщика для осмотра объекта. В назначенное время специалист-оценщик встречается с заказчиком, осуществляет осмотр и фотографирует объект, составляет акт осмотра.

ЧЕТВЕРТЫЙ ЭТАП: Составление отчета об оценке. Перед тем, как готовый отчет попадает в руки заказчика, его проверяет руководитель отдела оценки.